Gayrimenkul satışı veya yeniden kiralanması sürecinde ev sahiplerinin ve gayrimenkul danışmanlarının en sık karşılaştığı sorunlardan biri, kiracının evi göstermemesi; yani taşınmazı potansiyel alıcılara ya da yeni kiracılara göstermekten kaçınması veya zorluk çıkarmasıdır. Peki Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu konuda ne diyor? Kiracı evi göstermek zorunda mıdır? Uzlaşma sağlanamadığında hangi hukuki yollar izlenmelidir? İşte adım adım bilinmesi gerekenler.

1. Hukuki Dayanak: Kiracının Kiralananı Gösterme Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu, kiracının kiralananı göstermeye katlanma borcunu ve sözleşmeye aykırılığın sonuçlarını açıkça düzenler.

A. TBK Madde 319 – Kiralananı Gösterme Borcu

TBK'nin 319. maddesine göre kiracı, kiraya verenin kiralananı gözden geçirmesine ve özellikle bakım, satış veya sonraki kiralama amacıyla gezip görmesine izin vermek zorundadır. Kiraya veren ise gezip görme gün ve saatlerini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve kiracının yararını gözetmek zorundadır.

Bu yükümlülüğün de bir sınırı vardır: Kiracı evi göstermekle yükümlü olsa da bu hak, ev sahibi veya gayrimenkul danışmanı tarafından kötüye kullanılamaz. Gösterme işlemi kiracıya uygun gün ve saatlerde ve mutlaka önceden haber verilerek gerçekleştirilmelidir.

B. TBK Madde 316 – Özenle Kullanma ve Sözleşmeye Aykırılık

TBK 316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye ve dürüstlük kurallarına uygun kullanmak durumundadır. Kiracının haklı ve somut bir gerekçe sunmaksızın evi göstermekten tamamen kaçınması, sözleşmeye ve kanuna aykırılık (akde aykırılık) olarak değerlendirilebilir.

2. Kiracı Zorluk Çıkarırsa İzlenmesi Gereken Hukuki Süreç

Kiracının uzlaşmaz tutumunu sürdürmesi hâlinde ev sahibinin izleyebileceği yasal adımlar şunlardır:

Adım 1: Noter Aracılığıyla İhtarname Çekilmesi

  • Resmî bildirim: Ev sahibi, kiracıya noter kanalıyla resmî bir ihtarname gönderir.
  • İçerik ve süre: İhtarnamede, TBK 319 kapsamında taşınmazın satış veya kiralama için müşterilere gösterilmesi gerektiği hatırlatılır ve kiracıya aykırılığı gidermesi için en az 30 gün süre verilir.
  • Sözleşmenin feshi ve tahliye: Kiracı verilen süreye rağmen tutumunu değiştirmezse ev sahibi, TBK 316/2 uyarınca sözleşmeyi feshederek akde aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilir.

Adım 2: Evi Göstermeye İzin (Hâkimin Müdahalesi) Davası

Tahliye davası açmadan önce veya tahliye davasıyla birlikte ev sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak kiralananın gösterilmesine izin verilmesi ve uygun gün-saatlerin belirlenmesi talebiyle dava açabilir.

  • Mahkeme kararı: Hâkim, tarafların sosyal ve çalışma durumlarını göz önünde bulundurarak evin gösterileceği zaman aralığını belirler (örneğin: haftada 1 veya 2 gün, 17:00–19:00 arası).
  • Karara rağmen gösterilmemesi: Mahkeme kararına rağmen kiracı evi göstermemeye devam ederse bu durum, yargı kararının ihlali ve açık bir sözleşmeye aykırılık olarak tahliye davasında ev sahibinin elini önemli ölçüde güçlendirir.

3. Ev Sahipleri ve Gayrimenkul Danışmanları İçin Pratik Öneriler

Süreç mahkemeye taşınmadan önce işi kolaylaştıracak pratik adımlar şunlar olabilir:

  • Makul zaman önerin: Kiracıya önceden haber vererek (en az 24–48 saat öncesinden) günlük yaşamını aksatmayacak haftalık sabit saatler teklif edilebilir (örneğin cumartesi günleri 14:00–16:00 arası).
  • Yazılı iletişim kurun: Kiracıya yapılan tüm bilgilendirmeler, randevu talepleri ve gelen ret yanıtları WhatsApp, SMS veya e-posta ile kayıt altına alınarak delil oluşturulabilir.
  • Resmî süreci zamanında başlatın: Sözlü uzlaşma sağlanamadığı takdirde, zaman kaybetmeden bir avukat aracılığıyla noter ihtarnamesi çekilip Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulabilir.

MaxVera Gayrimenkul Ayrıcalığı

Mülkünüzün satış veya kiralama süreçlerinde kiracı ilişkilerini profesyonel kadromuzla yürütüyor, hukuki ve operasyonel aksaklıkların önüne geçiyoruz. Detaylı bilgi ve gayrimenkul danışmanlığı için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıklarda bir avukattan hukuki destek alınması önerilir.